ブログ未更新の間に、都内で新築RC用の土地を取得しました

しばらくブログの更新が止まっていました。

今回に限ったことではないので「またか」と思われるかもしれませんが、その間も不動産の活動は続けていました。

この記事では、更新が止まっていた期間に進んでいた都内新築RC（鉄筋コンクリート造マンション）計画の土地取得について記録します。

土地が見つかるまで

都内で新築RCを建てられる土地は非常に限られています。

毎日アットホームで「駅徒歩10分以内」の条件で検索していましたが、該当物件自体が少なく、成果はほとんどありませんでした。

あとで分かったのですが、今回の土地は徒歩18分だったため検索結果に出てきませんでした。物件自体は掲載されていたので、この点は反省です。

土地のスペック

• 面積：144㎡
• 用途地域：第一種住居
• 前面道路幅：25m
• 容積率：300%
• 建ぺい率：60%（耐火建築物の場合は70%）

数字だけを見ると、新築RCを成立させやすい良い条件でした。

買付提出までの流れ

3月中旬に土地情報をもらい、翌日にExcelで収支シミュレーションを行ったところ、利回りは8.14%という結果でした。

都内で新築RCを建てる場合、利回り6%台でも十分に高い水準です。人によっては6%台で建築し、4〜5%台で相続対策として売却するケースもあります。そのため8%台は通常ではほぼ出ない数字で、すぐに買付（購入申込書）を提出しました。

しかし仲介会社経由での提出だったため、売主側（元付不動産会社）から「現地を見ていない買付は受けられません」と返答がありました。ここは反省点です。

そこで、アットホームで元付の掲載を見つけ、直接資料請求と現地調査を行いました。雨で寒い日でしたが、現地を確認したところ条件は問題ありませんでした。

再度の買付提出

その後、元付から「他の方が融資特約なしで買付を入れた」と連絡がありました。

融資特約とは「融資が通らなかった場合に契約をキャンセルできる」条件のことです。融資特約がない場合は融資が通らなくても手付金は返って来ず、さらに解除のタイミングによっては違約金が発生します。

リスクはありますが、同日中に私も融資特約なしで買付を再提出しました。

その日の夕方、設計事務所からボリューム図（建てられる規模の概算図）が届き、延床499㎡・5階建て14戸の建物が建てられることが分かりました。

• 2LDK：5戸
• 1LDK：9戸
• 合計14戸（1階はエントランス＋2戸）

この段階で事業として成立すると判断しました。

数日後、「雨の日に現地へ来ていた熱意を評価した」とのことで、売主側から契約を進めたいとの連絡をいただきました。

融資打診について

融資特約なしでの契約なので、万が一融資が付かなければ手付金数百万円（最悪手付金の倍の違約金）を失います。

そのため、3月下旬〜4月にかけて23行へ融資相談を行いました。

地方在住のため、都内の信金・信組の多くは「都内に住所か事務所が必要」という理由で受付不可。この部分は想定外でした。

4月中旬に地元のT銀行から「ぜひ当行で対応したい」との連絡があり、審査の結果、5月中旬に以下の条件で承認をいただきました。

• 融資額：2.3億円
• 融資割合：89.5%（総事業費 約2.57億円のうち2.3億円）
• 期間：40年
• 金利：1.7%（5年固定）
• 元利均等返済

これで事業の見通しが立ちました。

土地決済

7月中旬に土地の決済を行い、無事に土地の取得が完了しました。

設計は8月から設計・監理を行なってくれる会社で開始しており、今後は詳細設計を進め、来年の着工を目指します。

まとめ

ブログの更新が止まっていた間も、不動産の活動は継続していました。

今回の土地取得も、毎日の検索、現地確認、融資打診などの積み重ねが結果につながりました。

今後も進捗があれば記録として残していきます。