4室空きだったRCマンションが、12月の1ヶ月で満室になった話【初期費用に着目した施策】

今日は、一昨年購入した RCマンション2棟一括（合計27室） のうち、
ここ数ヶ月なかなか埋まらず苦戦していた物件で、

4室空き → 12月の1ヶ月で「一気に満室」になった

という出来事について書いてみたいと思います。

結果だけ見ると順調に見えるのですが、
そこに至るまでには試行錯誤があり、
正直なところ「かなりしんどかった期間」でもありました。

この記事では

• どのくらい空室が続いていたのか
• それまでに試した施策
• うまくいかなかった理由
• 12月に実施し、効果が出た施策
• 今後の同物件での方針

について整理していきます。

■ 2025年12月時点の空室状況

2025年12月1日時点で、空室は次の通りでした。

• 2025年4月退去 … 2室（→10ヶ月空室）
• 2025年9月退去 … 1室
• 2025年10月退去 … 1室

特に厳しかったのは

「4月に退去した2室が、10ヶ月間まったく決まらない」

という点でした。

もちろん、何もせずに放置していたわけではなく、
退去後からさまざまな施策を実施してきました。

しかし、それでも反響につながらず、

「購入判断を誤ったのではないか」

と感じるほど、精神的にも重い状況が続いていました。

■ 12月までに行っていた施策

10ヶ月の間に、次のような対策を行っていました。

• 家賃を相場水準まで引き下げ
• ジモティーで大家直募集
• 民泊活用の検討（採算が合わず見送り）
• AD2ヶ月（うち1ヶ月はフリーレントとして活用可能）
• 営業担当の希望により、水栓をサーモ式へ全交換
• 営業担当へ差し入れ（物件を継続的に意識してもらう目的）
• 仲介会社へ直接訪問し、案内依頼

ここまでやっても決まらなかったため、

「事前に聞いていた“決まる家賃帯”でも反応がない」

という現実を前に、かなり悩んでいました。

■ 状況が一変した「12月の施策」

そのような状況の中で、2025年12月に

ひとつの施策を追加で実施

したところ、状況が大きく動きました。

結論から書くと、

12月申込者限定で 仲介手数料＋鍵交換費用を「大家負担」にする

という条件を設定したところ、

• 反響が大きく増え
• 営業担当からの提案数も増え
• 一気に満室になりました

■ もともとの発想は「営業担当へのキックバック」

この施策の出発点は、

「決めてくれた営業担当に家賃1ヶ月分のキックバックを出す」

というアイデアでした。

書籍等で知っていた方法ではありましたが、
自分の物件で実際に取り入れる、という発想には至っておらず、
不動産関係者との会話をきっかけに検討を始めました。

しかし、管理会社の規定として

• 営業担当者への直接的な金銭キックバックは禁止

であることがわかり、
この形では導入が難しくなりました。

代替案として、

「物品を贈る形ならOK」

という運用であれば対応可能だったため、
営業担当の方に「欲しいものを伺う」形に切り替えました。

■ 営業担当から聞けた“本音”

その際に返ってきた言葉が

「物をもらうより
　“決めやすい条件”にしてほしい」

というものでした。

具体的には

• さらに家賃を下げる
• 仲介手数料を抑える
• 初期費用を軽くする

といった内容です。

ただ、家賃については既に下げており、

これ以上の値下げは長期的に痛い

という判断もありました。

そこで

初期費用側で調整する

という方向に舵を切り、

• 仲介手数料
• 鍵交換費用

を 大家負担に変更 することにしました。

さらに、

「12月申込限定」

という条件を付けることで、
“今決める理由” を作ることを意識しました。

（AD2ヶ月など、既存施策は継続）

■ 施策後に起こった変化

この条件を導入してから、明らかに

• 営業担当の提案数が増加
• 入居検討者の反応も良好

となりました。

営業担当にとっては

「決めやすい物件」

入居希望者にとっては

「他の物件より圧倒的に初期費用が安い」

というポジションになったことで、

• 入居開始が先でも前向きに調整
• 「12月限定」という期限が背中を押す

という形で動き出しました。

その結果、

4室空きの状態で 5件の入居希望

となり、
1月退去予定の部屋を回す形で対応する、
という嬉しい状況になりました。

■ 今回得た学びと、今後の方針

今回の経験を通じて

この物件は「初期費用の軽さ」が武器になる

ということがはっきりしました。

今後、同物件で退去が出た場合も

• AD2ヶ月
• 仲介手数料負担
• 鍵交換費用負担

という枠組みは、基本的に継続する方針です。

一方で、

家賃は中長期的に少しずつ上げたい

とも考えています。

理由としては

• 物価・金利の上昇により固定費が増加している
• 家賃上昇により残債利回りが改善する
• 将来売却時の利益を高められる

といった背景があります。

■ まとめ：人任せにせず、大家も動く

もう一方の12室物件についても、
同じく12月に最後の1室が決まり、

現在、所有物件はすべて満室になりました。

今回は

• 管理会社に任せきりにしない
• 自分も現場に関わる
• 決まらない理由を一緒に考える

という姿勢が、結果的に大きな突破口につながったと感じています。

■ 今後の見通しについて

2026年には

• 都内RCマンション新築が完成予定
• 決算内容の改善により銀行評価が上昇
• 再度、大型物件を取得できるフェーズへ

新築の完成と、追加取得が実現すれば、

当面の目標としていた 月CF200万円の達成が視野に入ります。

2026年中の達成を目標に、
引き続き、着実に取り組みを進めていきたいと思います。