高市内閣で金利はどうなる？ 4億円借りている私が本気で考えてみた

最近、「金利どうなるんですか？」と聞かれることが増えてきました。
私は現在 総額4億円近くを借り入れている不動産投資家 なので、この話題は完全に“自分ごと”です。

今回は、

• なぜ円安が進んでいるのか
• 金利は本当に上がるのか
• 不動産投資家はどう向き合うべきか

について、私自身の状況も交えながら書いていきます。

■ 積極財政が円安を加速させる理由

高市内閣は「積極財政」を掲げています。
簡単に言うと、国がお金をたくさん使う政策です。

• 道路をつくる
• 補助金を出す
• 子育て支援を拡充する
• 収入が低い人への給付金を増やす

こうした取り組みは意味がありますが、財政支出が大きいと、市場に流れるお金が増えやすくなります。

一般的には、

• 需要が強まり物価が上がる（インフレ圧力）
• 他国との金利差が拡大すると円が売られやすくなる（円安要因のひとつ）
• 円安で輸出企業の利益が改善し、株が買われやすくなる（株高）

という流れが起こりやすいとされています。
ただし、為替は世界情勢・他国の金融政策など多くの要因でも動くため、必ず“財政支出＝円安”という単純な関係ではありません。

■ 円安 → 物価高 → 金利上昇圧力という流れ

今、日本では明確に物価が上がっています。
物価上昇を抑えるための代表的な手段が 金利を上げること です。

金利を上げる理由は、金利が上がると家計や企業がお金を借りにくくなり、消費や投資が減るため、需要が冷えて物価の上昇ペースが落ちるからです。
また、金利が上がれば円の利回りが相対的に高くなる分、海外から円が買われやすくなり、円安が改善する可能性があります。円安が改善すれば輸入コストが下がり、これも物価高対策として効果があります。

金利が上がれば、不動産投資家目線では、

• お金を借りにくくなる
• 借入している人の返済額が増える

という負担が発生します。
特に大きな借入を抱える不動産投資家にとって、金利上昇は“試練”です。

ただし、これも「悪いこと」ばかりではありません。

■ 金利上昇は不動産投資家の敵なのか？（実は半分は味方）

私の現状はこんな感じです。

• 借入総額：約4億円
• 借入当初の平均金利：0.98%
• 最近の平均金利：1.28%

もちろん、金利が上がれば返済負担は確実に増えます。
痛いです。普通に痛い。

ただし、金利上昇には 不動産投資家にとってのメリット も存在します。

① 家賃が上がりやすくなる

金利に耐えられないオーナーが増えると、“家賃が安すぎる状態” を維持できなくなりやすくなります。

• 今まで低すぎた家賃が見直される
• 結果として家賃相場が上向く

という動きが出ることがあります。
ただし家賃は「地域の需要と所得」によって左右されるため、すべてのエリアで自動的に上がるわけではありません。

② 不動産価格が調整される（割安物件が出やすい）

金利上昇で返済が重くなると、資金繰りに厳しいオーナーが手放すケースも増えやすくなります。

• 市場に割安な物件が出る
• 良い物件を安く買えるチャンスが増える

という状況が起こりやすくなります。

ただし、需要が強い地域では価格が下がりにくいなど、エリアごとの差は大きい点は押さえておく必要があります。

■ 私が金利上昇を恐れていない理由

私は常に、
「金利4%、入居率85%でも黒字になる」
という基準で物件を購入しています。

この基準を満たせば、多少の金利上昇では倒れません。

むしろ市場が荒れた時こそ、

• 価格が下がった良い物件を拾う
• ライバルが減る
• 安定したキャッシュフローを構築できる

という、投資家として重要なフェーズに入ります。

金利上昇は痛手ではありますが、
生き残った人にだけ見える景色がある
という感覚に近いです。

■ 結論：金利上昇は痛い。でも、それ以上にチャンスでもある。

もちろん、金利が上がれば苦しくなります。
しかし同時に、

• 家賃は上がりやすくなり、
• 不動産価格は調整され、
• ライバルは脱落する。

この状況は、準備をしてきた投資家にとってはむしろ“追い風”です。

私はこれからも、
「金利4%になっても黒字」
を基準に投資判断を続けていきます。

そして市場が混乱した時には、
淡々と、割安で良い物件を拾っていくつもりです。