ハワイ移住を叶える人生戦略
私が所有しているRC物件1棟ものですが、 いわゆる大学依存物件です。 15部屋あるのですが近くに大学があり、 その大学生が100%入居しています。 依存物件は購入するな！と多くの書籍には書いてあるのですが、 ・有名国立大学なのでここ数十年での移転は考えられない ・そもそもそんなこと言っていたらなかなか買うことができなかった ということで、融資がつくとわかったタイミングで購入を決定しました。 今は3 […]
先日進めていた国内2棟目の物件ですが、 ある金融機関において融資していただける方向で前に進んでいました。 物件も私が１番手としてグリップされていたこともあり、 今までになく順調に進み、 「融資が厳しくなった今、自分は買える属性になった！」 と、少し油断をしていました。 正直にいうとこんなに簡単に買えていいのか？不安にさえなりました。 そして本物件は買えると思い込み、他の仕事や次の物件購入のための […]
現在国内2棟目の融資打診をしている最中です。築古田舎で空室率もそれなりにあり、そのため利回りは高く優秀な物件なのですが、金融機関からは築古田舎で空室率が高い、前回買った時からあまり時間が経っていないという理由からNGという回答が多いです。 その中でも前向きに勧めてくださっている金融機関もあり、今後どうなるかが楽しみです。 １番の課題は金融機関のNG理由である「築古田舎、高空室率」です。 これが理由 […]
アメリカ不動産を持っていると当然ですがアメリカでも(日本でも)確定申告をしなければなりません。 日本の確定申告は自分でやっていますが、アメリカのものとなると簡単そうではありますが、念のためCPA(公認会計士)にお願いして申告書と申告作業をお願いしています。一人につき600ドル、私たちは夫婦での申告なので1200ドルほどでやってもらっています。 今までは個人の所得税に対して、人的控除（扶養控除）が一 […]
現在融資打診をしているRCのマンション１棟ものですが、ある金融機関から「アパートローン」であれば検討可能という連絡が来ました。 アパートローンとは個人の不動産投資家向けにパッケージ化された商品と言われており、簡単に言うと、「物件の収支が悪くても、その人の給料や資産で返済できるから貸してもいいよ」というようなローンのことです。レディメイド商品とも言われます。 対してプロパーローンとは事業性融資のこと […]
現在私は、 ・アメリカの木造アパート１棟 ・日本のRCマンション１棟 というまだまだ弱小の大家さんです。 1年のキャッシュフロー(実質手取り)は、 アメリカ不動産からは約140万円、 日本の不動産からは約160万円(理論上、実際はもっと増える見込み) ということで合計300万円です。 日本の平均年収が420万円なので、 300万円の手取りというと、それの2/3に相当する金額。 不労所得がそのくらい […]
現在、１棟物のRCマンションの融資打診を４行ほどにしています。 1行からは、「築古」＆「前回買ってから間もない」ということで NG連絡が既に来ました。 ダメならダメで早く言ってくれるのは逆に助かります。 残り3行です。そのうちの1行は既に取引のある銀行で、そこが 本命です。何とか買えるといいなと思います。 物件を探しているときは、毎日多くの物件紹介サイトを見て、 シミュレーションを行い、基準に近い […]
不動産賃貸業を営む場合、最初の物件購入の段階である程度の資金が必要になります。 私が営んでいるのは１棟物のアパートやマンションの不動産投資です。 通常、１棟物を購入する際、私含めて現金で買える人は少ないと思うので 銀行から融資を引いて物件を購入します。 では、融資を引かなくても何千万円、何億円とする物件を現金購入ができる 富裕層が不動産投資をする場合、どのように買うのが良いでしょうか。 私はお金が […]
空室リスクが分散される 私が持っているアメリカ不動産はduplexハウスと呼ばれる2戸の戸建てです。 購入当初はセラーファイナンスといって、売主から少しだけお金を借りて購入しました。 お金を借りるということは当然毎月の支払いが発生します。 このアメリカ不動産は過去に1度だけ退去がありました。 これが１戸のみであれば、空室りつが100%になり、 管理費やローン返済が手出しになってしまっていました。 […]
現在私はアメリカ不動産１棟、日本の不動産を１棟所有しています。 一昨日の記事ではROIとCCRの違いについて説明しました。 今日は、私が所有しているアメリカの物件と日本の物件のCCRの違いを公開したいと思います。 結論から言うと、低金利で融資が受けられる日本の不動産の方がCCRは高く、自己資金を効率的に働かせていることがわかりました。 アメリカ不動産のCCR ・自己資金1800万円を使って購入・融 […]